* * *海景别墅度假公寓是为从全国各地到三亚的游客提供个性化、流行的主题房和优质高效服务的海景公寓。它有不同风格的房间设计和舒适温暖的休闲座椅。一系列“时间”主题客房为游客提供新颖、个性化的视觉文化体验。

1、公寓介绍：

本着“以顾客为中心，以服务为导向，满足你的需要”的服务宗旨，大家在365天内为顾客提供舒适、靠谱、优质、新颖的住宿服务。规范的管理、革新的设计、适当的价格、与时俱进的主题文化，都将充分借助市场资源，达成企业的价值增值。

公寓坐落于三亚湾路198号圣巴巴拉国际度假大厦。这里的别墅住宿市场还没进步起来，有益于公寓的进步。顾客主如果白领和小资产阶级。他们对住宿文化日益增长的需要有益于主题公寓的运营和推广。树立正确的经营理念，采取有效的营销推广方案，达成可持续进步。

别墅主题公寓本着“以顾客为中心”的原则，结合经济型酒店的特征和高档酒店的主题特征，针对三亚湾附近现有酒店业市场的劣势和差距，迎合全国旅游群体的消费水平和行为特点，开辟是大学本身的特点公寓。

2、服务介绍

公寓由别墅改建而成，每栋别墅平均5间客房，每间面积约10平米，配有独立浴室，共有10至15间客房。通过对顾客群体住宿需要的剖析，本公寓设计了以下服务特点：

A、客房

2.舒适安全。明星床垫和布局让顾客感觉到家的温暖，并依据主题风格提供自选等优质服务；消防和人防按国家标准实行，客房门使用电子门锁，确保顾客隐私和安全。

1.灵活的职员配置。提供顾客所需的设施，如空调、电吹风、互联网端口等。

4.创意传播。本公寓以人性化的服务征服顾客，但“让顾客说话”是不够的。不少空余空间都有“留言板”，供顾客提建议、发表建议，甚至记录心情。

3.风格多样。房间分为“单间”、“双人间”和“全间”。时髦个性的多人床垫，既能给酒店带来满足，又能给客户带来节省。

这家酒店的设施主要包含物流设施和附加商品设施。

B、旅馆设施

额外的商品设施是一个15平米的咖啡店。这家咖啡馆主要创造一个轻松和谐的聊天喝酒环境，色彩温馨浪漫，音乐温顺。除此之外，有效借助空间环境，设置情绪宣泄墙、主题艺术墙等多种形式吸引客户。

物流设施主要包含主服务台、仓库、储藏室和卫生保洁室等。

3、行情分析：

借助客房与咖啡馆的互动，形成循环宣传成效。



1、主题旅馆的新潮符合新世纪年轻白领，小资人群。追求个性、流行的特点;

主题别墅是典型的`服务行业，进入的市场是三亚湾海边与机场附近。住宿市场颇具规模。选择开设别墅主题旅馆有以下几个方面缘由：



3、各方面可借助资源多，且水电成本等都相对商业用电较低，投资本钱可以有效节省;

2、互联网客户资源量大、相对集中，且交通便捷;



市场描述

4、据调查，旅店业零乱、规范差，主题别墅入主的市场空隙大。



低档服务的恶性循环。但调查显示，这类住宿场合的平时入住率却能达到40%，若黄金假期、北方进入冬天后。等特殊时段，入住率可高达90%以上，可见住宿市场的庞大，也显示出不少人以安于近况减少了对住宿文化的需要。

经过走访三亚湾附近的旅馆10余家(包含小型宾馆)发现，三亚住宿市场处在较低端状况，小型宾馆，设施陈旧，简陋、服务单一，已没办法满足当代旅客人群不断进步的住宿文化需要。且该住宿市场长期处于恶意价格角逐之中，导致



大家选择走专一化的可持续进步路线，定位明确，整个进步过程都把三亚湾，机场附近作为主要市场，做到成功把鸡蛋放在一个篮子里。重视短期目的和中长期策略相结合，稳步进军，最后达成成为一支中国旅店业范围的异军的一同愿景。

而主题别墅的出现恰好可以改变这一近况，不仅能够优化资源配置，填补市场空白，将市场导向服务角逐的新生市场，还可以让客户享受富有特点的住宿体验。而大家正凭着本身的特点及前瞻性的策略目的将在这个市场占据一席之地。 进步策略



进步中期(4～6年)，在三亚拥有较集中全国游客群的小区开设分店，力图改变革新，成熟经营管理模式，打响品牌在三亚的知名度;

进步初期(1～3年)，立足，收回初期投资，可依据盈利状况适合扩大规模，树立起品牌在该区域的知名度，积累无形资产;



4、角逐剖析

进步后期(7～10年)，在全国各大城市 (如云南、桂林)招引代理，调整资产结构，传播品牌形象，向中国主题式酒店的驰名品牌进军。



角逐描述

大家选择以肯定范围(即)内的价格定位相似，提供商品一样的旅馆作为角逐对象。依据此办法，结合调查访问结果，大家将角逐对象分为三类：为数较多的浅易改造的日租房、浅易装修的旅馆、少数装修较好的星级酒店。



市场进入障碍

前面二者财务力量小，而且是一种缓慢的直营模式，信息共享狭窄障碍大，经营模式浅易，实属街边模式。但因为地理环境所限，买家的选择匮乏，他们依旧是该市场的要紧组成部分，占据着不可忽略的市场份额。但，这类旅馆多是“瘦狗商品”，其财务特征是收益低，处于保本或略微盈利状况。附近星级酒店的价格较贵，仅在团队旅游中，较受青睐。



核心竞争优势：

现在市场处于恶性价格角逐之中，各旅馆盲目减少价格以吸引客户。主题别墅的进入需直接面对这场价格战，以中等价格、高质量服务换取顾客源后立足该市场。同时，大家的模式较易模仿，所以在长期策略中须抓住点目的顾客进行人性化、高标准的特点服务。



第一，本钱领先。一方面控制每项活动本钱，通过价值链管理追求本钱节省;其次，采取对顾客不需要求的资源与服务垂直切割的方法来最大化节省本钱。

进攻是最好的防守。价格角逐是市场上常见的角逐方法，虽然打倒了他们，但同时形成负效应，进入恶性循环。针对目前市场，大家的核心竞争优势在于：



第三，目的专一化。将来10年间大家定位的诉求对象是全国游客，从而保证高成效的服务，在这个范畴内打造起大家的优势，超越较广范围内的角逐对手。

第二，商品差异化。通过独一无二主题风格吸引顾客的眼球，同时认真研究客户的需要与行为，针对客户期望设立商品和提供服务，使自己和其他角逐对手区别开来，达到明显的差异化。这将是我企业的优势策略。



5、经营方法及营销推广方案

第四，不断革新。“打破常规，新瓶装新酒”。从服务到管理，到专业的创意团队，都与时偕行，不断挖掘改变 ，取得不同时期的角逐。



产品营销策略

主题别墅以独有些主题文化、特点的营运管理和专业化的服务在拥有高住宿需要的环境中打开市场，以三亚游客为主要服务对象。依据游客流动的特征：国家法定节假的客户资源高峰期，每年的寒暑假假期行业都处于淡季拟定合理有效的经营方法，可以规定提前预约或者合租的形式可享受打折，将客房长期出租等等方法来提升营业额。



价格方案

依据买家的爱好大家划分了三个模块：现代主义风格、古典主义风格、花房风格、，突出“静”，与时俱进，适应时尚。在每一个模块下细分出不一样的房间风格，追求最大面积覆盖买家的需要。



1、商品导入期，采取缓慢渗透的价格方案，以底价格和低营销成本推出新品，以“高性价比” 、“定价差异化”方案定位市场角逐的优势地位。达到成熟期，占有了肯定的市场份额，即可依据需要对价格进行调整。

价格角逐并非大家主要的角逐方法。但依据公司处于市场导入期的特征选择针对性的销售方案，向市场渗透主题别墅同时以低廉的价格来吸纳买家，打破买家原有些消费习惯。



3、依据不同时期、不同客户资源量适合调整价格。如五1、元旦等国家批准调价的客流高峰期依据市场变动适合调高价格，但整体价格水平不变。

2、使用价格尾数定价方案以符合消费群体的求廉心理，一般使用“8”“9”作为尾数。



通过与各大网站宣传媒介合作，迅速打造有效的服务销售途径。譬如携程，艺龙，到哪里。等方法宣传商品;其次微信，微博，推广公司。扩大宣传范围。达到肯定时期，使用愈加有效的电视广告媒体、互联网媒介等形式来提高品牌知名度。

宣传方案



在进入市场的初期，大家主要通过有针对性有效的方法进行营销，与一些比较别致的营销方法。达到成熟期，将逐步扩大营销方案范围、减弱营销强度，节省本钱。

营销方案



别致的营销方法。达到成熟期，将逐步扩大营销方案范围、减弱营销强度，节省本钱。

在进入市场初期，大家主要通过有针对性有些方法进行营销，与一些比较



第二是特殊人群营销方案。譬如首次入住的客户，推出超值体验价，借助营销方法留住团队顾客，重视提升拓展市场的顾客和常客的忠诚度。

第一是特殊时期营销方案。如开始营业营销，通过价格来树立主题别墅高性价比的形象，还要配合节假日和大学的一些热门事件为契机，通过系列优惠活动吸引买家。



营销策略

再者是广泛性营销方案。第一，推出会员卡来吸纳会员，稳定客户资源。此外，还可以与三亚的旅游社、夏令营机构、引进长期的团体顾客。



6、财务剖析

“以买家需要为中心，以市场为出发点”为经营的指导思想，正确确定目的市场的需要，在推广过程中，主要应用了常识营销策略、绿色营销策略、网络推广营销理念、个性化营销策略、连锁营销策略宣传主题别墅的所提供的服务。


资金用于固定资产投入在 万左右：客房配套设施预计10万元，监控、消防设施及前台登记系统等安全硬件设施花费 万元左右，装修有关成本(各客房及一楼雅座) 万元，必要机器设施 万元，其他办理有关证件和前期宣传费0.5万元，其他成本1.5万元。据调查，三亚湾附近的旅馆一般入住率在50%—70%之间。按淡季150元的平均房价计算，经过剖析，淡季每年3月至十月若入住率在50%，则淡季收益大约在33.6万元，按旺季500元的平均房价计算，旺季每年11月至次年2月止，则旺季收益大约在42万元，若入住率在70%，则年收益为96.4万元，盈利前景可观。